小區(qū)物業(yè)管理的核心問題

      物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展是商品房市場化的產物,中華人民共和國成立之初，住房是政府分配的，還有專門機構負責管理這些房子。這種方式保障了公平，但是損失了效率。改革開放之后，為了解決人民日益增長的物質文化需要與落后生產力之間的矛盾，我國引入了效率的市場化運作方式。住房制度改革也堅持市場化方向，商品房社區(qū)成為了一種新的城市社會空間。

伴隨商品房市場化，物業(yè)服務行業(yè)應運而生。物業(yè)管理矛盾的根本原因是市場化不徹底

共有部位產權不明晰是物業(yè)管理矛盾的根本。

一些開發(fā)商在售賣房屋過程中，憑借賣方優(yōu)勢，通過格式條款把屬于業(yè)主共有部分的收益權予以保留。開發(fā)商通過承接查驗，移交給自己前期物業(yè)服務企業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)利用管理共有部分的便利，占有公共配套設施租金。

明晰產權是市場化的基礎和前提，在小區(qū)共有部分權屬未登記的情況下，小區(qū)共有部分收益糾紛無法理順。

物業(yè)費缺乏市場彈性是矛盾的核心。

物業(yè)服務行業(yè)市場調價機制缺失，導致物業(yè)服務合同簽訂難、解除難、終止難。物業(yè)管理費缺乏彈性，不能隨著市場需求調節(jié)，物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感，這是矛盾多發(fā)的主要原因。

物業(yè)管理市場甲方主體缺位是矛盾的集中體現(xiàn)。

業(yè)主大會法律地位不明確，無法開設賬戶，物業(yè)費、共有部分收益等業(yè)主共有資金只能通過物業(yè)服務企業(yè)賬戶收支，沒有平等主體地位，沒有更換物業(yè)服務企業(yè)的自主權。同時，業(yè)主大會及業(yè)主委員會有法定決策執(zhí)行權利，卻不承擔法律責任，游離于各方監(jiān)管之外，導致部分業(yè)主委員會亂作為。須明確權利義務，加強業(yè)主大會規(guī)范化管理，通過增加信息透明度加強監(jiān)督，讓業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定，不越位、不錯位。

小區(qū)公共服務缺失是市場化不徹底的表現(xiàn)。

一是表現(xiàn)在政府監(jiān)管不進小區(qū)。物業(yè)小區(qū)是城市基本單元，物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定管理物業(yè)小區(qū)，為廣大居民提供必需的服務。但是，如果相應的政府主管部門監(jiān)管不進小區(qū)，安全管理、違建管理、噪音管理、排水管理等都是物業(yè)服務企業(yè)不能承受之重。

二是表現(xiàn)在公共事業(yè)不進小區(qū)。如果供水、排水、供電等公共事業(yè)的市政專營單位將物業(yè)小區(qū)內的事務都交給物業(yè)服務企業(yè)，在增加了物業(yè)服務企業(yè)負擔的同時，也給不良物業(yè)服務企業(yè)提供了尋租空間，可能會激化物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的矛盾。

主動承擔

凡是本案場業(yè)主反饋的問題，都跟物業(yè)有關；凡是在案場工作的物業(yè)人員，都有責任去解決本案場的問題，不管是地產、各施工方、景觀、水電還是其他的所有的問題。做物業(yè)沒有退路，不但需要主動服務，更需要主動承擔起物業(yè)工作中所需要解決問題的責任和協(xié)調問題的責任，工作中遇到問題，解決問題，問題解決了路也就通了。做物業(yè)，就要破釜沉舟！

責任到人

網格化管理，責任到人。工作安排下去不重要，重要的是要有結果，而且是要有達到預期的良好結果。對每一個工作區(qū)域，每一件工作，明確責任人，公司執(zhí)行的樓管制就很有效果。臨時性安排的工作，要求各班組負責人在完成后拍照發(fā)到微信群，告知完成情況，du絕杳無音信。

持續(xù)提升

沒有最 好，只有更好。無論是直觀的小區(qū)衛(wèi)生、秩序形象、客戶服務、快遞收發(fā)還是間接的設備管理，都不能僅僅滿足于現(xiàn)狀，表做好了，里也要做好。

業(yè)主對物業(yè)服務的要求，標準都在不斷提高，我們能做的就是把客戶走訪落到實處，不斷的了解業(yè)主需求，及時滿足、超越業(yè)主需求，使物業(yè)服務不斷的上一個臺階、再上一個臺階。

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