物業(yè)管理知識

1、什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

主要從三個角度理解：

1）業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；

2）物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；

3）物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

2、如何選擇物業(yè)管理企業(yè)？

答：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

3、由哪個行政機關(guān)監(jiān)督全國物業(yè)管理工作？

答：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

4、什么人可以作為業(yè)主？

答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有什么權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權(quán)利：

1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3）提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有選舉權(quán)；

6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

8）對物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

9）監(jiān)督物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

6、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行什么義務(wù)？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務(wù)：

1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；

4）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；

5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

7、一個物業(yè)小區(qū)可以成立一個業(yè)主委員會？

答：一個物業(yè)小區(qū)只可以成立一個業(yè)主委員會。

8、業(yè)主大會主要由哪些人組成？

答：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

9、怎樣成立業(yè)主大會？

答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

10、怎樣成立業(yè)主委員會？

答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

11、業(yè)主大會應(yīng)履行哪些職責(zé)？

答：業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

1）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

3）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

4）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

5）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

12、業(yè)主大會會議召開可以采取什么樣的形式？

答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

13、業(yè)主大會召開參加業(yè)主人數(shù)戰(zhàn)友全體業(yè)主人數(shù)的比例最少不應(yīng)低于多少？

答：不應(yīng)低于50%，可以通過，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)必須要有1/2以上的持有投票權(quán)的業(yè)主可以召開業(yè)主大會。

14、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會？

答：業(yè)主可以委托條理人參加業(yè)主大會。

15、由什么部門監(jiān)督地方物業(yè)管理工作？

答：縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門。

16、業(yè)主大會做出決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)的多少可以通過？

答：業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上可以通過。

17、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)由什么人決定？

答：必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

18、業(yè)主大會的決定對什么人具有約束力？

答：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

19、定期業(yè)主大會應(yīng)如何召開？

答：應(yīng)按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。

20、臨時業(yè)主大會如何召開？

答：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

21、如何通知業(yè)主召開業(yè)主大會？

答：召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)與會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

22、召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)告知誰？

答：住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

23、如何提高物業(yè)管理服務(wù)水平？

答：國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。

24、業(yè)主委員會應(yīng)履行哪些職責(zé)？

1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同；

3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

5）業(yè)主大會賦予的其它職責(zé)。

25、業(yè)主公約的職責(zé)是什么？

答：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。

26、業(yè)主公約對什么人具有約束力？

答：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

27、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對哪些事項做出約定？

答：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。

28、業(yè)主大會和業(yè)主委員會以能否就與物業(yè)無關(guān)的事情做出決定？

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

29、業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的決定如違反法律、法規(guī)的如何解決？

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

30、物業(yè)管理區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同居民委員會如何開展工作？

答：物業(yè)管理區(qū)內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

31、業(yè)主大會、業(yè)主委員會如何搞好小區(qū)的社會治安和相關(guān)工作？

答：業(yè)主大會、業(yè)主會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安相關(guān)工作。

32、物業(yè)管理專項維修資金的使用和監(jiān)督由誰監(jiān)督？

答：由業(yè)主大會監(jiān)督實施。

33、在什么情況下，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)？

答：只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

34、物業(yè)管理企業(yè)是否履行物業(yè)服務(wù)合同由誰監(jiān)督？

答：由業(yè)主委員會監(jiān)督。

35、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，尚不構(gòu)成犯罪的應(yīng)給予什么處罰？

答：依法給予治安管理處罰。

36、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的應(yīng)當(dāng)征得哪一部門同意？

答：業(yè)主委員會。

37、業(yè)主利用物業(yè)共同部位，共同設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益應(yīng)如何使用？

答：主要用于補充專項維修資金，也查以按照業(yè)主大會的決定使用。

38、業(yè)主室內(nèi)墻皮脫落，是否應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)維修，為什么？

答：不應(yīng)該。因為室內(nèi)墻體屬業(yè)主的自用部位，但是物業(yè)企業(yè)可以為業(yè)主提供有償服務(wù)。

39、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理哪些人或單位物業(yè)管理活動中的投訴？

答：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)。

40、已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)維修資金應(yīng)由誰怎樣交納？

答：建設(shè)單位全額交納。

41、業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得誰的同意？

答：物業(yè)小區(qū)的相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)。

42、無等級小區(qū)和散棟樓房收取的物業(yè)費都用于什么地方？

答：用于房屋公共部位的維修。

43、二次加壓泵水收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？由哪些單位收?。?/span>

答：二次加壓費按設(shè)備的用電量平均到每噸水的費用里。由供水設(shè)備管理單位按規(guī)定收取。

44、物業(yè)管理一般采取哪兩種形式？

答：業(yè)主自治管理與委托物業(yè)企業(yè)管理。

45、毗連房屋、設(shè)施、場地確需維修的，有關(guān)業(yè)主可以阻礙施工嗎？

答：不得以任何理由阻礙。

46、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的專項維修資金如何處理 ？

答：不予退還，隨房屋所有權(quán)過戶，房屋因拆遷或者其他自然因素造成住房滅失的，應(yīng)將專項維修基金余額按業(yè)主個人繳納比例退還給業(yè)主。

47、專項維修資金不敷使用時如何辦理？

答：經(jīng)業(yè)主大會同意，由管房單位組織，按產(chǎn)權(quán)人占用房屋建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。

48、單元電子防盜門的維修養(yǎng)護由誰承擔(dān)？

答：其管理由物業(yè)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)，所需維修費用由業(yè)主按比例承擔(dān)。

49、樓道公用照明燈的安裝有什么要求？

答：一律使用“聲光控自熄燈”，并不得超過25瓦。

50、室內(nèi)共用設(shè)備損壞時應(yīng)如何處理？

答：業(yè)主或物業(yè)使用人有責(zé)任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

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