住宅小區(qū)共有部分使用權(quán)被物業(yè)無償占有 專家:收益應(yīng)歸業(yè)主

住宅小區(qū)共有部分使用權(quán)被物業(yè)無償占有 專家:收益應(yīng)歸業(yè)主

     【導(dǎo)讀】小區(qū)建筑物外墻和電梯的廣告收入一般都被物業(yè)管理公司無償占有，而有業(yè)主質(zhì)疑這是小區(qū)的共有部分，廣告收入應(yīng)該成為全體業(yè)主的共同收益，用來補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主的質(zhì)疑是否合情合理又合法呢？《天天315》本期關(guān)注：小區(qū)共有部分的使用決定權(quán)應(yīng)該歸誰？收益又該如何分配？小區(qū)的廣告牌

      中廣網(wǎng)北京12月3日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，有一份來自中國消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有關(guān)物業(yè)管理方面的糾紛已經(jīng)連續(xù)很多年位于各行業(yè)投訴的前幾位了，《天天315》節(jié)目也收到很多類似于這類問題的投訴和咨詢。那么消費(fèi)者在買了商品房之后，究竟享有哪些權(quán)利？哪些被開發(fā)商擅自改變了規(guī)則，侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益呢？針對這個問題我們特地請到了兩位嘉賓，一位是大家的老朋友經(jīng)濟(jì)之聲的特約評論員包華，還有一位是北京朝陽律師事務(wù)所的律師楊小紅，和大家一起交流相關(guān)的問題。

       案例一、消費(fèi)者有話說：小區(qū)共有部分權(quán)力歸業(yè)主所有 廣告收入是否屬于共同受益？

      日前《天天315》接到一位張姓朋友的咨詢，這位張先生是去年買了一套商品房，但是沒有想到入住之后開發(fā)商又準(zhǔn)備在原來賣房的廣告宣傳當(dāng)中修建會所和草坪廣場的位置上，建一棟八層樓的商品房，小區(qū)的業(yè)主委員會由此就向開發(fā)商提出異議，經(jīng)過好幾番的交涉最終開發(fā)商的房子沒能建成，張先生對自己業(yè)主擁有的共同所有權(quán)這個字眼就產(chǎn)生了一些質(zhì)疑：建筑物之外立面和住宅小區(qū)的樓頂?shù)膹V告收入這個之前一般都是被物業(yè)公司無償占有的，現(xiàn)在明確了小區(qū)共有部分權(quán)利歸屬業(yè)主所有，那這樣這項收入就應(yīng)該成為我們?nèi)w業(yè)主的共同收益，完全可以用來補(bǔ)貼你物業(yè)管理的費(fèi)用了，這是他非常不解的一點(diǎn)。所以今天我們先拿張先生的這個疑問先作為我們今天開篇的一個話題，首先特別想問一下兩位，業(yè)主有沒有權(quán) 力分配小區(qū)建筑物廣告的收益？ 

       專家有話說：業(yè)主的訴求合情又合法 收益不可分配

      楊小紅：合法，關(guān)鍵是合法。但是有一個要提示大家的，就是收益不能在業(yè)主之間進(jìn)行分配，說我們每年分5塊錢10塊錢，這個一般都不可以，而是用于補(bǔ)充小區(qū)內(nèi)的專業(yè)維修基金，如果按照物權(quán)法相關(guān)規(guī)定來說，他就是在建筑物及其附屬設(shè)施、費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事項?dāng)中比如說要有約定的，那就按約定走，如果說約定沒有或者說約定不明的，那就業(yè)主在征有部分的建筑物當(dāng)中面積按比例來確定，按照物業(yè)管理條例，他也有相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理條例當(dāng)中第55條也明確闡述了主要用于補(bǔ)助專項維修基金，同時也可以按照業(yè)主大會的決定來使用這筆費(fèi)用。 

      專家解析：何為共同所有權(quán)？

      而且今天我們在前面內(nèi)容之前提到了一個很關(guān)鍵的一個核心的詞，就是共同所有權(quán)，那剛才兩位先是第一時間給我們解答了張先生的疑問，所以接下來我也比較關(guān)心共同所有權(quán)，我們經(jīng)?？吹絻?nèi)容里面比如說規(guī)則里面都提到共同所有權(quán)，就是法律上到底對業(yè)主的共同所有權(quán)究竟是怎么來界定的？

      楊小紅：共同所有權(quán)是指建筑物區(qū)里面所有權(quán)人依照法律或者是相關(guān)的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共同部分，享有占有使用收益的權(quán)力，為共同所有權(quán)，這是一個法律上的界定。但是這個建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)的客觀主體必須得是共有部分，其他部分是不可以的。

      包華：在物權(quán)法上所謂的共有就是一個物的所有人是多個，如果一個筆記本產(chǎn)權(quán)人是唯 一的，比如就是我的。但是對于一棟樓來說，經(jīng)常會出現(xiàn)一棟整體的建筑物會有多個產(chǎn)權(quán)人，那在這種情況之下，法律就認(rèn)為它是共有的，但是剛才楊律師所說的有一個內(nèi)容是區(qū)分所有的，為什么這么說？因為我們這一棟樓里面有專有的部分，有共有的部分，什么意思呢？比如說單位自己買的房子，有個產(chǎn)權(quán)證上面寫著一百平米，一般情況下我們在寫這個產(chǎn)權(quán)證100平米的時候，我們賣房子是按100平米賣，那這100平米產(chǎn)權(quán)證上記載的面積一般情況下認(rèn)為是專有部分的，尤其我們很多城市現(xiàn)在都是按照套內(nèi)建筑面積進(jìn)行購房的情況下，套內(nèi)建筑面積就是關(guān)上門是我的，進(jìn)了我家門就是我的，就是這么一個意思。共有的意思就是說我們小區(qū)這棟樓，假如我們有電梯、有走廊、有草坪，樓里都有外立面，都有屋面，包括還有一些其他的公共設(shè)施，包括供暖，這些內(nèi)容都是小區(qū)業(yè)主共有的。有專有、有共有結(jié)合在一起了，就叫區(qū)分所有，這是剛才楊律師提到的核心的觀念。

      專家解析：何為共有部分？

      其實現(xiàn)在比如說一般的住宅小區(qū)都會有共有部分，關(guān)于共有部分的這個錢應(yīng)該怎么攤？究竟誰承擔(dān)的多？好像成了大家非常關(guān)心的一個話題。

      楊小紅：物權(quán)法最高法院關(guān)于審理建筑物分區(qū)所有權(quán)的相關(guān)糾紛的問題的解釋當(dāng)中，非常明確的界定了哪些是共有部分。包括建筑物基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)，外墻，屋頂?shù)鹊冗@些基本的結(jié)構(gòu)部分，包括樓道、樓梯、電梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明這些附屬設(shè)施、設(shè)備，加上個別樓有避難層，還有設(shè)備層以及設(shè)備簡等等，這些都屬于共有部分。

      包華：我再提示一點(diǎn)，一般情況下在中國大陸都不是按照獨(dú)棟建筑開發(fā)的，是按成片建筑開發(fā)的，這個開發(fā)的過程中有多棟建筑物的情況之下，建筑物和建筑物之間有一些區(qū)域和設(shè)施設(shè)備其實也是共有的，比如說小區(qū)的綠地，小區(qū)的道路。那么另外還有可能會存在一些出入的，有些地方認(rèn)為小區(qū)的地下空間這部分應(yīng)該是有共有的，但是如果地下空間進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，歸屬于某一個單位或者個人專有之后，那就不是共有的了。比如我們一般見到的像過去老舊的社區(qū)里設(shè)計的自行車庫，現(xiàn)在很多地方自行車庫認(rèn)定為共有的，但是現(xiàn)在目前來講地下停車場停車庫一般認(rèn)定為是由開發(fā)商專有的，當(dāng)然是共用設(shè)備。地下空間這一塊根據(jù)他的規(guī)劃用途和法律規(guī)定不同也有專有和共有的區(qū)分的，所以剛才楊律師所說的建筑物之內(nèi)的專有和共有之外，我們在建筑物和建筑物之間還要存在這樣的一個區(qū)分。

      楊小紅：包括樓體之內(nèi)有個別樓是有人防工程的，那可不是共有的，而是國家專有的設(shè)施。現(xiàn)在有很多業(yè)主就認(rèn)為我們買房子的時候肯定人防工程也歸我們這個樓的業(yè)主，所以得歸我們使用，這個是錯誤的。

      專家解析：小區(qū)公共收益指什么？

      兩位嘉賓今天第一時間從自己各自專業(yè)的角度闡釋了大家都很關(guān)注的共有權(quán)的話題，那小區(qū)公共收益指的是什么？

      包華：小區(qū)的公共收益其實從最基礎(chǔ)角度上來說，就是一個小區(qū)內(nèi)共有財產(chǎn)，也就是說共有設(shè)施設(shè)備，共有區(qū)域在經(jīng)營使用過程中產(chǎn)生的收益，舉一個比較簡單的例子，比如說大家都能看到的電梯內(nèi)或者樓梯廳里的廣告。 

      包華：比如說樓體外側(cè)的廣告或者說屋面上的廣告，這些廣告內(nèi)容應(yīng)該是業(yè)主共有的，當(dāng)然業(yè)主可能有區(qū)分，比如說電梯內(nèi)廣告應(yīng)該是這棟樓的，樓宇外側(cè)廣告或者樓面廣告應(yīng)該歸全體小區(qū)業(yè)主所有。比如說這個小區(qū)有一些場地的，那么這些場地平時在做經(jīng)營活動的過程中，這種情況下場地的租金是業(yè)主共有的。再比如說我們大家可能都不太知道，一個小區(qū)內(nèi)如果建筑物比較多的話，無線通訊公司會增強(qiáng)信號設(shè)備，一般情況下無線通訊公司增強(qiáng)設(shè)備的時候，都會跟我們的業(yè)主或者物業(yè)公司去承租一個加裝設(shè)備的空間，會有一個租金的發(fā)生，這個租金一次性付多年的，我看到有付五年、付十年的，這些也是業(yè)主共有的。

      包華：根據(jù)我們小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的不同，一個社區(qū)的公共經(jīng)營的收益、公共區(qū)域的公共設(shè)施的收益可能多少有所不同。北京市我所知道的小區(qū)里比較多的，一年的公共收益過百萬，少的可能幾萬塊、十幾萬塊都有，雖然這個錢跟房屋比較來說并不高，但如果對于全體業(yè)主而言這些錢其實它是不需要任何更多投入的一項收益。那么北京也好，外地也好，現(xiàn)在有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)是把這部分經(jīng)營收益是返還給業(yè)主的，返還到建筑物專有的一個公共維修資金帳戶里去，按照專有部分的面積大家攤掉，也有一些地方業(yè)主表決說這個錢直接沖抵一個月或者一個半月的物業(yè)也有。    

      楊小紅：但是并不是說一個車位租了一百塊錢，那這一百塊錢就歸業(yè)主全體共有的。而應(yīng)該還包括物業(yè)公司，因為他畢竟是作為管理者車位的管理者或者看車人，他應(yīng)該有他的勞動成本和收益，不能百 分之百歸業(yè)主的。

      專家解析：該如何監(jiān)管？

      廣大業(yè)主可能之前對這方面的關(guān)注就比較少，那小區(qū)的公共收益是不是應(yīng)該定期的向業(yè)主委員會或者是廣大業(yè)主來做一個公布，然后接受業(yè)主的監(jiān)督呢？

      楊小紅：物業(yè)管理相關(guān)公司應(yīng)該最少跟全體業(yè)主每年有一次報賬。

      對物業(yè)公司的要求是至少每年有一次，但是現(xiàn)在目前是這么做的嗎？

      包華：在北京是這樣，北京是按照北京本地的物業(yè)管理辦法這一地方性的行政規(guī)章的要求來進(jìn)行公布的，公布分兩大塊，第一大塊是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，第二塊是公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營的手指情況，分兩塊，那么根據(jù)當(dāng)?shù)氐男姓?guī)章或者當(dāng)?shù)氐牧⒎ú煌?，可能各個地方的要求也不太一樣。但是目前來講凡是政府有要求的或者當(dāng)?shù)赜辛⒎ǖ?，?yīng)該要推行的，如果沒有這些方面來講應(yīng)該是取決于業(yè)主跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約定。

      案例二、消費(fèi)者有話說：廣告收益是否應(yīng)該廣告牌所在樓棟的業(yè)主所有？

      有一位消費(fèi)者業(yè)主方先生跟《天天315》反映，廣告排設(shè)置在他家的樓頂，由他們承擔(dān)著風(fēng)險，況且能設(shè)置樓頂廣告的大部分是臨街的一些建筑物，這些建筑物的業(yè)主們大多承受著因為臨街所產(chǎn)生的噪音，處在一個很惡劣的外部環(huán)境之下，所以他認(rèn)為樓頂產(chǎn)生的廣告收益理應(yīng)歸這部分建筑物的業(yè)主所有。

      專家有話說：應(yīng)屬于全體業(yè)主所有

      楊小紅：是這樣，樓頂是所有業(yè)主在購買房產(chǎn)的時候都包括在里面的公攤這個面積，而并不是說只有住頂層買樓頂，不住頂層的就沒買樓頂，不是這樣的，所以他這個是概念性錯誤，這個應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。   

      包華：首先說屋面上的廣告是收益應(yīng)該是全體小區(qū)業(yè)主共有的，而不僅僅是設(shè)置廣告的這棟樓或者設(shè)置廣告這棟樓的頂層業(yè)主自己所有的。為什么這么講，首先剛才方先生所反映的，建筑物這些臨街建筑物的業(yè)主是承受了一些外部惡劣環(huán)境的影響的，但是這個惡劣影響跟設(shè)置廣告本身沒有直接的關(guān)系，不設(shè)置廣告也會有這樣的因素影響，這是第一個。第二個因素來講我們現(xiàn)在所說的設(shè)置廣告更多體現(xiàn)在物理區(qū)域位置上，可能都會有先有后有內(nèi)有外，在這種情況之下不可能說哪一棟樓就一定是外側(cè)的，跟別人能夠相對區(qū)分開，這個是很難區(qū)分開的。那么在這種情況下我個人理解樓宇的廣告肯定是全業(yè)主所有，但是如果是剛才方先生所談到的，因為你設(shè)定這個廣告在我的這一棟樓的屋面上，可能會給我這棟樓或者我這棟樓屋面的頂層的業(yè)主造成一些影響，這些影響消除的成本應(yīng)該進(jìn)入到廣告經(jīng)營活動中的成本里面去，也就是說這棟樓的業(yè)主如果說他先開始防水都是自己掏公共維修基金的，但是如果說因為設(shè)置廣告位，造成了防水的破壞，剛才楊律師談到的，這棟樓的業(yè)主是可以不用動用公共維修資金的，而應(yīng)該把這筆錢進(jìn)入到廣告收入經(jīng)營過程中的成本里面去，如果這戶頂層的業(yè)主因為因此遭受了一定的損失，比如說家里跑水了，給頂層業(yè)務(wù)進(jìn)行賠償?shù)腻X也應(yīng)該進(jìn)入到成本里面去，所以這些業(yè)主不需要去承擔(dān)屋面防水破壞或者一些其他方面影響所導(dǎo)致的損失，這些損失都是有成本進(jìn)行承擔(dān)的，也就是全體業(yè)主要承擔(dān)這部分成本。

      也就是說這個風(fēng)險其實是不用靠個別的業(yè)主來承擔(dān)的，其實一旦有風(fēng)險是應(yīng)該有小區(qū)物業(yè)或者全體業(yè)主有這個承擔(dān)的成本在里面，你完全沒有這個風(fēng)險的承擔(dān)，這點(diǎn)要特別給方先生和所有有方先生類似疑問的業(yè)主在這兒做一個澄清。

      案例三、消費(fèi)者有話說：如何避免與物業(yè)公司間的利益糾紛？

      一個調(diào)整顯示，在絕大部分小區(qū)公共收益這筆錢都成為物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾的導(dǎo) 火 索，有人說收益明細(xì)是不是應(yīng)該做一個公布，甚至有的物業(yè)公司為了避免矛盾從一開始就封殺商業(yè)廣告進(jìn)入小區(qū)，雖然這種措施確實避免了沖突和矛盾產(chǎn)生，但是這樣一個經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境之下因噎廢食的做法顯然不可取，小區(qū)可以用某種方式做一個盈利，這樣也可以讓業(yè)主得到最 好 的副業(yè)上的盈利。那么有沒有可能設(shè)計和落實一些很合理的制度，能夠更充分的比如說既充分的利用小區(qū)的共有設(shè)備，共有部分，也獲取一些收益，又能避免出現(xiàn)物業(yè)公司和業(yè)主之間的沖突和矛盾呢？我不知道兩位有沒有常識過想一想什么方法？

      專家有話說： 建立業(yè)主委員會 可進(jìn)行財務(wù)審計和經(jīng)營審查

     楊小紅：我覺得首先要建立業(yè)委會，由業(yè)委會代表全體業(yè)主來跟物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商如何進(jìn)行，如何來進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)容的操作，但是要說是把它完全統(tǒng)一模式，可能也不太實際。誠實信用體系在我們這個社會還應(yīng)該廣大提倡。

      包華：首先按照法律規(guī)定而言，小區(qū)是不是進(jìn)行公共區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營？決定權(quán)在業(yè)主，根據(jù)最高院的司法解釋，沒有業(yè)主授權(quán)經(jīng)營方是除了扣除必要的合理的成本以外，是不能有任何收益的，也就是說如果沒有小區(qū)業(yè)主的同意和授權(quán)，任何一個經(jīng)營方除非自己能夠證明有成本，比如說稅金、人員工資，物料、能源，除非他能證明出來，否則所有的錢都要退還給業(yè)主，這是所有經(jīng)營方面臨的最大的法律風(fēng)險，也是經(jīng)營風(fēng)險，所以經(jīng)營方必須取得業(yè)主的授權(quán)和同意，這是第一大點(diǎn)，也就是業(yè)主必須要知道。

      第二大點(diǎn)來講業(yè)主作為小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)人，可以對經(jīng)營方要求進(jìn)行財務(wù)方面的審計以及經(jīng)營行為的審查，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合也可以通過訴訟，現(xiàn)在我們在北京或者在外地，都有業(yè)主或者業(yè)主委員會起訴經(jīng)營方要求查賬、要求返還公共經(jīng)營收益的內(nèi)容，所以來說這個在法律上也是有保障的。

當(dāng)然第三個方面我想可能從實際操作角度來說，業(yè)主是否有能力對于經(jīng)營方的賬目進(jìn)行核查，是否有這樣的業(yè)務(wù)能力和財務(wù)能力是一個問題。

      專家解析：業(yè)主委員會應(yīng)該發(fā)揮什么樣的功效？

      包華：首先是組織，業(yè)主要共同決定比如說做還是不做或者選擇誰去做，或者如果我們聘用一方經(jīng)營方，要給他什么樣的合作條件，這個都是要業(yè)主共同決定的，那么在這種情況下，首先業(yè)主委員會對于業(yè)主做出這樣的決定的話，要有一個組織的過程，因為我們業(yè)主不是一個人，我們是很多人，想做出一個共同的決定來的話是需要組織的，包括議題、議案的組織，這是第一部分。

      第二部分是溝通，也就是說業(yè)主委員會需要找到一個他從專業(yè)上、能力上、從以往的信用上和實際操作方面都能靠得住的這樣一個第三方機(jī)構(gòu)，比如說他去找一家經(jīng)營方，這個經(jīng)營方可以是物業(yè)公司，也可以是一個廣告代理商，或者其他的什么樣一個機(jī)構(gòu)。自己去做經(jīng)營我覺得是很困難，業(yè)主委員會的委員們大家都是應(yīng)該是兼職的，甚至是公益的。他自己去做經(jīng)營可能會很困難，那么在這種情況下他可能需要找一個第三方，這個第三方往往會是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他的物業(yè)機(jī)構(gòu)去做，但是物業(yè)業(yè)主委員會需要對這些第三方的合作機(jī)構(gòu)去進(jìn)行審查，去甄別。你的合作方式是什么？你的合作條件是什么？等等，合作要求―權(quán)利義務(wù)劃分，這些內(nèi)容是要去溝通的。

      第三個方面是監(jiān)督，也就是第三方如果要簽完約之后，進(jìn)入到小區(qū)，進(jìn)行這方面的一個經(jīng)營活動的話，這個過程中業(yè)主委員會是要進(jìn)行監(jiān)督的，包括經(jīng)營行為的監(jiān)督，對于財務(wù)收支情況的監(jiān)督，這個方面都是要有的。當(dāng)然第四個方面如果一旦出現(xiàn)糾紛要處理糾紛，這些方面來講應(yīng)該是一個業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用，但是目前來講想發(fā)揮這四點(diǎn)作用，業(yè)主委員會不做具體的經(jīng)營只發(fā)揮這四方面的經(jīng)營，其實也需要相當(dāng)大的時間投入和比較高的專業(yè)能力。

      案例四、消費(fèi)者有話說：樓道墻壁粉刷費(fèi)用該誰來支付？

      北京有位朋友向《天天315》提出兩個具體的問題，想請教下直播間的兩位專家。第一，小區(qū)內(nèi)的出租小賣部、衛(wèi)生所、發(fā)廊這些收入歸誰所有？第二，樓道外門壞了，需要更換，還有就是樓道墻壁的粉刷，誰該來支付費(fèi)用？

      專家有話說：應(yīng)啟動專項維修資金 但須業(yè)主同意

      楊小紅：樓道門壞了，粉刷這些我覺得是公共維修基金里要支付的。

      楊小紅：還有他說的小賣部的出租，這個小賣部他沒說清楚這個房子的產(chǎn)權(quán)是誰的？如果是自己買我自己用，工商部門管理部門也同意我在這兒開小賣部，那肯定是歸我自己，不可能歸全體業(yè)主，如果這個是一個公攤的地方，那有可能就是一個看具體所在的位置，什么性質(zhì)的房子。   

      包華：如果墻壁粉飾包括對于樓宇這個單元的一些公共設(shè)備進(jìn)行更換維修的話，相當(dāng)一部分是要動到公共維修資金，也有地方叫專項維修資金。但是動用這筆費(fèi)用的時候，首先是要單元的業(yè)主要同意的。如果我說我要動用，你不讓我動的話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就很難做了，這是第一項。第二項剛才所談到的，我完全贊同楊律師的意見，首先要辨明開設(shè)這些經(jīng)營場所的房屋產(chǎn)權(quán)到底歸屬于誰？如果確實沒有歸屬到個人或者企業(yè)這樣一個情況，甚至也不是國家的，那么就應(yīng)該是小區(qū)共有的，因為我們關(guān)注一下法律上的規(guī)定就應(yīng)該很清楚，專有的部分我們大家可以證明，專有部分有登記，都可以去證明或者是法律規(guī)定，反是不能證明為專有部分的就全是共有部分，如果證明為是共有部分的話，那么收益就是共有的。

      案例五、消費(fèi)者有話說：業(yè)主享有權(quán)利是本身應(yīng)具備哪些條件？

      如果說業(yè)主想要享有一些換權(quán)益享受該得的權(quán)益，本身應(yīng)該具備哪些條件？有的時候可能業(yè)主本身不是很清楚，他是不是有這個資格去較那個勁，這一點(diǎn)很重要，比如說應(yīng)該擁有哪些證件這個應(yīng)該是基礎(chǔ)的。

      專家有話說：首先得房屋證件齊全

      楊小紅：首先你得是業(yè)主，你得有房產(chǎn)證，本身你還得有土地使用證，再有就是房屋契證。你要擁有這三證，但是有很多時候房契證見得比較少，因為契證實際上就是稅的東西，所以有的時候把契稅交給了賣房人，開發(fā)公司，開發(fā)公司你要不跟他要他也許就不給你這個東西，一般都應(yīng)該交到稅務(wù)管理部門，但是你可以跟開發(fā)商要這個契證，基本上給的都是產(chǎn)權(quán)證和土地證，也有一部分我看到土地證也很少，只有一個產(chǎn)權(quán)證。

      楊小紅：現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證的也很多，比如說買這個房很多年，房產(chǎn)證沒辦下來，但是我有合同，我有購買合同，實際上還是業(yè)主，身份還是沒有變，還是房屋的擁有者。

包華：我們購房人在購買的時候會簽署一個購房合同，購房合同會在政 府 機(jī) 關(guān)進(jìn)行備案，尤其是一手房購買的時候，如果是期房的話肯定這個合同是要進(jìn)行備案的，那么這個備案的內(nèi)容和你后邊實際交付的情況如果是一致的話就沒有問題，肯定說明你是產(chǎn)權(quán)人。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，我們購房人簽署了購房合同，支付了價款，實際取得了房屋，就視為業(yè)主了。另外如果說我們現(xiàn)在取得這個房屋本身的所有權(quán)不是通過買賣的方式，比如是法院判決這個房子歸我了，比如說家里人分割財產(chǎn)分成我的了，我拿著法院生效的判決書，也可以證明這個房屋是我的，可能產(chǎn)權(quán)證還是別人的，但是我拿的判決書是之后出臺的，而且是最 新的，生效的，那么我根據(jù)這個法院判決也可以證明房屋是我的，所以實際上來說即使是沒有證書也不意味著房屋就不能是您的，關(guān)鍵在于您根據(jù)哪個法律規(guī)定去證明。