物業(yè)管理知識(shí)(二)

51、在業(yè)主裝飾裝修過程中要禁止哪些行為？

答：禁止下列行為：

1）不能將油煙機(jī)排風(fēng)口設(shè)在外墻和窗戶玻璃上

2）在樓房屋面或室內(nèi)搭建閣樓；

3）二樓以上平臺(tái)或屋面不準(zhǔn)安裝護(hù)欄，搭設(shè)其他建筑物；

4）窗戶不能安裝外置防護(hù)網(wǎng)；

5）不能安裝太陽能熱水器。

52、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)中的違規(guī)現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：對(duì)違反規(guī)定的要進(jìn)行制止，責(zé)令停工。對(duì)不服從管理的違規(guī)行為按裝飾裝修協(xié)議進(jìn)行處罰。

53、房屋裝修保證金是如何規(guī)定的？

答：對(duì)于新建樓房，產(chǎn)權(quán)人在與物業(yè)企業(yè)辦理物業(yè)管理合同的同時(shí)要簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書，并由物業(yè)企業(yè)予收房屋裝飾裝修保證金住宅3000元，待裝修人裝修活動(dòng)結(jié)束后，入住三個(gè)月以上，經(jīng)維修人員和樓下業(yè)主確認(rèn)無滲漏后認(rèn)定無違規(guī)行為予以退還。

54、住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)？

答：招投標(biāo)的方式。

55、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，其法律后果由誰承擔(dān)？

答：應(yīng)當(dāng)由利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)從事違法活動(dòng)的業(yè)主承擔(dān)。

56、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)給予什么樣的經(jīng)濟(jì)處罰？

答：對(duì)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 經(jīng)營的個(gè)人處1000元以上1萬元以下罰款；對(duì)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

57、1989年以來，建設(shè)部先后頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》等部門規(guī)章及相關(guān)文件，均對(duì)涉及到房屋安全使用的相關(guān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任予以規(guī)定，其核心內(nèi)容是什么？

答：都是保障房屋安全使用，切實(shí)維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人及相鄰居民物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全等合法權(quán)益。

58、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬元以下的罰款。

59、對(duì)從事物業(yè)管理企業(yè)聘用物業(yè)管理人員是如何規(guī)定的？

答：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了義務(wù)，要求其在聘用物業(yè)管理人員時(shí)，須遵守國家有關(guān)職業(yè)資格證書制度的規(guī)定，聘用有資格的人員。

60、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)住房專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬和用途是如何規(guī)定的？

答：住房專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

61、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

62、對(duì)拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關(guān)物業(yè)資料應(yīng)給予哪些處罰？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下罰款。

63、《條例》對(duì)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定？

答：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

64、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名義從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

65、《條例》中對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等維修物業(yè)是如何規(guī)定的？

答：為了防止業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)借維修物業(yè)之機(jī)或者以公共利益之名，出于私利原因長(zhǎng)期占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者在使用完畢后草草處理，影響廣大業(yè)主的正常使用，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

66、業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位能否擅自處分，指的是什么？

答：建設(shè)單位不得擅自處分，擅自處分是指單位在沒有征得權(quán)利人同意的前提下，行使本應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人行使的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與等各種情況，其共同特點(diǎn)是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯。

67、《條例》對(duì)物業(yè)存在安全隱患時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是如何規(guī)定的？

答：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合，責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

68專項(xiàng)維修基金是否可以由業(yè)主隨意支配？

答：專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，但并不意味著業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金，專項(xiàng)維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

69、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其行為有何雙重性質(zhì)？

答：首先，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，業(yè)主享受了服務(wù)而不交納服務(wù)費(fèi)，是一種違約行為；其次，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主而言，這種“搭便車”的行為，實(shí)際上分割了按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主的權(quán)益，是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯。

70、物業(yè)管理企業(yè)將管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的將承擔(dān)什么責(zé)任？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

71、為什么規(guī)范房屋裝飾裝修是十分必要的？

答：我國的房屋尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類型。在住宅小區(qū)中，住宅單位間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位，包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等；單幢或者小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當(dāng)?shù)姆课菅b飾裝修活動(dòng)會(huì)導(dǎo)致共用設(shè)施設(shè)備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序，因此為了維護(hù)公共安全和公眾利益，有必要對(duì)房屋裝飾裝修行為予以規(guī)范。

72、挪用專項(xiàng)維修資金應(yīng)受到什么處罰？

答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

73什么是房屋的共用部位？

答：房屋共用部位是指房屋主體承重部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。

74、什么是房屋的共用設(shè)施設(shè)備？

答：房屋的共用設(shè)施設(shè)備指定住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)胱》夸N售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、池、井、公益性文體設(shè)施及房屋等。

75、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？

1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4）物業(yè)管理所必須的其它資料。

76、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域最多應(yīng)由幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理？

答：一個(gè)。

77、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立什么？

答：訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

78、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定哪些具體內(nèi)容？

答：應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

79、物業(yè)管理企業(yè)是否可以自主改變物業(yè)管理用房的用途，為什么？

答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。要改變物業(yè)管理用房的用途，必須得經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意。

80、物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？

答：應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向誰收取有關(guān)費(fèi)用？

答：向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

82、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

83、物業(yè)管理企業(yè)在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)應(yīng)當(dāng)怎樣做？

答：應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

84、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用約定，但不得違反哪些規(guī)定？

答：不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

85、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行什么手續(xù)？

答：應(yīng)當(dāng)簽訂局面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

86、建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)公約，應(yīng)對(duì)哪些事項(xiàng)依法做出約定？

答：對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

87、建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的什么權(quán)利？

答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。

88、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的什么？

答：物業(yè)管理用房。

89、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：獨(dú)立的法人資格。

90、由什么部門監(jiān)督地方物業(yè)管理工作？

答：縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門。

91、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清什么費(fèi)用？

答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修資金。

92、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式可分為哪幾類？   

1）常規(guī)性的公共服務(wù)。

2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。

3）委托性的特約服務(wù)。

93、在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限是多少？                                   1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。

4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

94、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反業(yè)主公約行為的處理方法有哪些？                                    答：規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、提起民事訴訟。

95、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中建立的十項(xiàng)基本制度是什么？                                           1）告知制度。

2）業(yè)主委員會(huì)備案制度。

3）招標(biāo)投標(biāo)制度。

4）承接驗(yàn)收制度。

5）保修責(zé)任制度。

6）資質(zhì)管理制度。

7）人員資格制度。

8）交接制度。

9）報(bào)告制度。

10）專項(xiàng)維修資金制度。  

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