物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

一、糾紛處理方式概述

      物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當事人各方自選協(xié)商和解；2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。3、當事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。

      以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

二、糾紛的調解

      物業(yè)管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。

      物業(yè)管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。

      民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)，不具有獨立性。

三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁

      可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁?！?/span>

      仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當事人認定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款；另一種方式是雙方當事人出現(xiàn)糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內容：1、請求仲裁的意思表示；2、仲裁事項；3、待定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明：“有關本合同的爭議，雙方應協(xié)商解決，無法協(xié)商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴；即使起訴，法院也不受理。

物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：

1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書；

2、委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案；

3、立案后在規(guī)定期限內將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人。

4、被申請人在規(guī)定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；

5、開庭：庭審調查質證、辯論、提議調解；

6、制作調解書或調解不成時制作裁決書；

7、當事人向法院申請執(zhí)行。與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

四、物業(yè)管理糾紛的訴訟、

      當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當事人管轄是強制性的。

物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：

  1、當事人一方（原告）提交起訴狀，起訴到法院；

  2、法院立案后將起訴狀副本送達被告；

  3、被告提交答辯狀；

  4、開庭：調查、辯論、調解；

  5、制作調解書或一審判決書；

 6、雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進入第二審程序；

 7、第二審審理：制作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述；

  8、執(zhí)行。

      無論仲裁還是司法訴訟，均應貫徹合法公正的原則，即以事實為根據(jù)，以法律為準繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實踐中應注重民法、房地產法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法處理好法規(guī)的競爭力認定和沖突的解決；同時，在訴訟或仲裁活動中，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的代表地位和訴權、請求權行使要有明確的了解和認可，處理好單個業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主意志的關系，確認業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時處理糾紛，理順關系，建立良好的物業(yè)管理和權利義務關系。